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《淮安市住宅物業管理條例》全文發布

發布時間:2019/12/27 10:13:49   點擊次數:

來源:澎湃新聞·澎湃號·政務

2019年11月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準)

目 錄

第一章 總則

第二章 住宅物業管理區域與共有物業

第一節 住宅物業管理區域

第二節 共有物業

第三章 管理組織形式

第一節 業主和業主大會

第二節 業主委員會

第三節 物業管理委員會

第四章 物業管理服務

第一節 前期物業管理

第二節 物業服務合同

第三節 物業服務收費與公共收益

第五章 物業使用與維護

第一節 物業使用

第二節 物業維護

第三節 老舊小區

第六章 監督管理

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好居住環境,促進和諧文明社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理,是指住宅物業管理區域內的住宅物業、非住宅物業的業主,通過選聘物業服務企業或者自行對住宅物業管理區域內的建(構)筑物及配套的設施設備和場地進行維修、養護、管理以及維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、縣(區)人民政府應當加強對住宅物業管理工作的組織領導,將住宅物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;制定扶持政策,引導物業服務企業為老舊小區、保障性住房等提供物業服務。

市、縣(區)人民政府應當建立聯席會議制度,協調處理住宅物業管理工作中的突出矛盾和問題。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內住宅物業管理工作的指導、協調和監督。社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好住宅物業管理相關工作。

第四條 市、縣(區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內住宅物業管理活動的統一監督管理。有關行政主管部門按照各自職責,做好住宅物業管理相關工作。

第五條 市、縣(區)人民政府及其相關部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)等可以通過購買服務等方式,引導法律、會計、工程監理、評估、咨詢等第三方機構參與住宅物業管理相關活動。

鼓勵業主委員會、建設單位、物業服務企業等委托第三方機構開展項目承接查驗、物業服務費用測算、物業服務質量評估等活動。

第三方機構應當依照法律、法規和合同的約定提供專業服務,出具的報告應當真實、客觀、全面。

第六條 市、縣(區)人民政府應當建立和完善住宅物業管理工作獎懲機制,定期進行監督檢查,并將住宅物業管理工作納入年度工作目標責任考核。

第二章 住宅物業管理區域與共有物業

第一節 住宅物業管理區域

第七條 住宅物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

城鄉規劃主管部門在審查住宅建設工程設計方案時,應當聽取物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)對住宅物業管理區域劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定住宅物業管理區域。分期開發、兩個以上建設單位開發或者具有住宅和非住宅等不同物業類型的物業,配套設施設備和相關場地共用的,應當劃定為一個住宅物業管理區域;能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的住宅物業管理區域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業管理區域的,由縣(區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出住宅物業管理區域劃分方案,在征求相關業主意見后予以確定。

第八條 新建物業出售前,建設單位應當將劃定的住宅物業管理區域向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案,并將已備案的住宅物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已劃定住宅物業管理區域并實施物業管理但尚未備案的,由物業服務企業向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案。

第九條 住宅物業管理區域劃定后不得擅自調整。

住宅物業管理區域需要分立、合并的,應當依照相關法律、法規的規定辦理。

住宅物業管理區域調整后,應當重新辦理住宅物業管理區域備案。

第二節 共有物業

第十條 住宅物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有:

(一)物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋;

(二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;

(三)住宅物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地;

(四)建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備;

(五)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等;

(六)法律、法規規定的其他共有部分。

第十一條 城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門在住宅物業交付使用前,應當對物業服務用房進行核實。

建設單位應當在住宅物業管理區域內按照下列標準配置必要的物業服務用房:

(一)建筑面積不低于本住宅物業管理區域內地上地下各類物業總建筑面積的千分之四,低于一百平方米的,按照一百平方米配置;

(二)相對集中安排在住宅物業管理區域中心或者出入口附近,配置在地面以上、二層以下,配置在住宅樓內的,應當有獨立通道;

(三)辦公區配置公共衛生間,并配置獨立計量水、電表等設施,預設通訊、有線電視、網絡寬帶等端口;

(四)適度裝修。

分期開發建設的,在物業服務用房尚未交付前,建設單位應當無償提供符合標準的臨時物業服務用房。

第十二條 物業服務用房竣工驗收后,建設單位應當自承接查驗協議簽訂之日起十日內無償移交,并接受物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督。

建設單位在辦理商品房預售許可、現房銷售備案時,應當注明物業服務用房的位置和建筑面積,不得將物業服務用房計入公攤面積。

業主委員會辦公、議事用房在物業服務用房中安排,具體位置由業主委員會與物業服務企業協商確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經業主大會同意,物業服務企業、業主委員會不得改變物業服務用房的用途。物業服務用房不得買賣和抵押。

第十三條 建設單位在辦理房屋所有權首次登記時應當將住宅物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權,一并申請登記為業主共有,不動產登記機構應當在不動產登記簿上予以記載。

第十四條 新建物業出售時,建設單位應當向物業買受人明示下列內容:

(一)住宅物業管理區域的四至范圍說明及附圖;

(二)公共場所、共有綠地的面積和位置;

(三)地下室、底層架空層、天臺的面積及權屬;

(四)物業服務用房的面積和位置;

(五)其他需要明示的場所和設施設備。

物業服務企業應當將前款所列內容在住宅物業管理區域內向全體業主長期公告。

第三章 管理組織形式

第一節 業主和業主大會

第十五條 房屋的所有權人為業主。

尚未依法辦理不動產登記的下列主體,在物業管理活動中應當認定為業主:

(一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人;

(二)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;

(三)因合法建造取得房屋所有權的人。

尚未依法辦理不動產登記,基于買賣、贈與、征收補償協議等已經合法占有房屋專有部分的人,可以認定為業主。

已經達到交付使用條件,尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位享有業主權利、履行業主義務。

第十六條 業主在住宅物業管理中,享有下列權利:

(一)接受物業服務企業按照物業服務合同約定提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會、物業管理委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部分、共用設施設備、相關場地使用及收益情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部分、共用設施設備住宅專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第十七條 業主在住宅物業管理中,履行下列義務:

(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決議、決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照相關規定交納住宅專項維修資金;

(五)按照約定交納物業服務費用;

(六)不得損害公共利益和他人合法權益;

(七)法律、法規規定的其他義務。

第十八條 一個住宅物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該住宅物業管理區域內的全體業主組成。

住宅物業管理區域內業主戶數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主大會自首次業主大會會議表決通過業主大會議事規則和管理規約之日起成立。

第十九條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會或者業主代表大會會議:

(一)住宅物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

(二)住宅物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第二十條 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)報送下列材料:

(一)住宅物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

建設單位或者十人以上的業主公開聯名書面提出召開首次業主大會會議申請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時審核是否符合召開首次業主大會會議條件,并在十個工作日內予以答復。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以向不動產登記機構查閱、復制相關材料,或者要求建設單位、物業服務企業提供相關材料,不動產登記機構、建設單位或者物業服務企業應當予以協助。

第二十一條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。

首次業主大會籌備組由業主以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、建設單位等委派人員共同組成;建設單位不委派人員參加的,不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員不少于籌備組成員的百分之六十,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

第二十二條 籌備組中的業主成員應當從具有完全民事行為能力、遵守臨時管理規約、履行業主義務的業主中產生。

有下列情形之一的,不得擔任籌備組成員:

(一)本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業管理區域內提供前期物業服務的企業擔任負責人的;

(二)索取或者非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的;

(三)不宜擔任籌備組成員的其他情形。

籌備組成員被提名為業主委員會委員候選人的,應當退出籌備組。

第二十三條 籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。建設單位應當在選聘前期物業服務企業前按照規定標準將籌備費用交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶,用于業主大會的籌備。

籌備經費標準及使用管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第二十四條 首次業主大會籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在住宅物業管理區域內顯著位置公告,并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。未能按時完成籌備工作的,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)同意,可以延長,延長期限不超過三十日。

第二十五條 業主大會行使下列職權:

(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員,監督業主委員會工作;

(三)選聘、解聘物業服務企業,監督物業服務企業履行物業服務合同;

(四)決定籌集和使用住宅專項維修資金;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)聽取和審查業主委員會的工作報告和財務報告;

(七)決定利用共用部分、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配和使用;

(八)決定業主大會、業主委員會的工作經費;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款事項,應當依照法律、法規的規定表決。

第二十六條 業主大會會議應當有住宅物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,可以采用集體討論或者通過紙質、手機信息、電子郵件等征求意見的方式召開。業主大會討論的事項需要表決的,應當采用紙質實名投票表決;在滿足實名投票的條件下,可以采用電子信息技術手段投票表決。

業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。業主大會的決定,對全體業主具有約束力。

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)業主委員會認為需要召開業主大會會議就特定事項作出決定的;

(二)發生重大事故或者緊急事件,需要業主大會作出決定的;

(三)法律、法規、業主大會議事規則和管理規約規定的其他情形。

業主委員會不按照前款規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期組織召開;逾期不組織召開的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織業主召開。

除本條第三款第二項情形外,召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前通知全體業主,同時報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄,并妥善保存。

第二十八條 業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,履行業主大會職責。一個住宅物業管理區域的業主代表一般不少于三十人,一名業主代表所代表的業主戶數一般不超過三十戶。業主代表由業主小組推薦產生,業主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實際情況組成。一個業主小組推選一名業主代表,代表本小組的業主出席業主代表大會會議,表達本小組業主的意愿。業主代表推選辦法應當在業主大會議事規則中規定。

業主代表履行下列職責:

(一)在業主代表大會會議召開前,就會議議題征集本小組業主意見;

(二)主持業主小組會議,開展議事活動;

(三)向業主委員會反映本小組業主的意見和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)業主大會議事規則規定的其他職責。

業主代表出席業主代表大會會議不得委托他人;業主代表因故不能參加業主代表大會會議的,其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加。

業主代表大會通過的決定與業主大會的決定具有同等效力,對全體業主具有約束力。

第二節 業主委員會

第二十九條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)選舉產生。業主大會成立時應當同時選舉業主委員會。業主委員會委員和候補委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員:

(一)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費用或者住宅專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的;

(二)本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業管理區域內提供物業服務的企業擔任負責人的;

(三)正在被依法限制人身自由,或者正在被執行刑事處罰的;

(四)不宜擔任業主委員會委員的其他情形。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員具體人數、任期以及是否實行差額選舉、差額比例等,由業主大會議事規則確定。

業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,最多不超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

鼓勵推薦本住宅物業管理區域內業主中的先進模范人物以及具有建設、管理、財經、法律等方面專業知識的業主作為業主委員會委員候選人。

第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)辦理業主大會和業主委員會備案:

(一)備案申請書;

(二)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

(三)業主大會議事規則、管理規約和業主大會決定的其他重大事項;

(四)業主大會會議記錄;

(五)其他應當提供的材料。

備案材料齊全的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在十個工作日內出具業主大會、業主委員會備案證明;備案材料不齊全的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自接受材料之日起五個工作日內一次性書面告知需要補正的材料。

備案內容發生重大變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內重新辦理備案。

業主大會和業主委員會取得備案證明后,可以依法申請刻制印章、開立業主大會的銀行賬戶。

第三十一條 業主委員會是業主大會的常設執行機構,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)執行業主大會決議、決定;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)組織編制物業共用部分、共用設施設備維修、改造、更新的年度計劃和方案,提請業主大會審議;

(六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(七)監督管理業主公共收益及其使用;

(八)督促業主按照規定或者約定交納物業服務費用等相關費用;

(九)監督管理規約的實施;

(十)協調處理物業管理活動中的矛盾糾紛;

(十一)及時公開業主大會議事規則、管理規約等規定應該公開的事項;

(十二)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第三十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,經核實后其委員職務終止,由業主委員會予以公告:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本住宅物業管理區域業主的;

(二)因疾病等原因喪失民事行為能力的;

(三)被依法限制人身自由,無法履行委員職責的;

(四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(五)法律、法規以及業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員職務終止,應當自終止之日起七日內移交其使用保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物。

第三十三條 業主委員會委員不得有下列行為:

(一)擅自使用業主大會或者業主委員會印章,嚴重損害業主利益;

(二)未妥善保管業主大會或者業主委員會經費收支相關財務賬簿憑證,嚴重損害業主利益;

(三)轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件資料,或者拒絕提供業主有權查詢的文件、資料;

(四)以虛列支出、虛報賬目等方式挪用或者侵占業主的住宅專項維修資金、公共收益等共有財產;

(五)索取或者非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

(六)利用職務之便少交或者不交物業服務費用、停車費等相關物業費用,或者向物業服務企業銷售商品、承攬業務,獲取不正當利益;

(七)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動,嚴重損害業主利益;

(八)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費用或者住宅專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正;

(九)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人或者舉報人;

(十)其他嚴重損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員有前款情形之一的,由業主大會按照議事規則罷免其委員職務,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當予以指導、協助。罷免業主委員會委員時,應當允許其提出申辯并記錄歸檔。

第三十四條 業主委員會出現缺員,可以從候補委員中遞補。

業主委員會委員人數不足業主大會議事規則規定委員總數二分之一或者低于法定最低人數的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

業主委員會拒不執行業主大會決定,或者未經業主大會同意,擅自與物業服務企業簽訂或者解除合同的,由物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業主召開業主大會臨時會議,對業主委員會進行調整。

第三十五條 業主委員會在其任期屆滿三個月前,應當書面告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導、協助業主委員會成立換屆工作小組,由換屆工作小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆工作小組人員的構成參照首次業主大會籌備組的人員構成。

換屆期間,業主委員會不得召開業主大會對下列事項作出決定:

(一)選聘、解聘物業服務企業;

(二)調整物業服務收費標準;

(三)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項。

第三十六條 業主委員會應當自換屆工作小組成立之日起十日內,將其保管的財務賬簿憑證、業主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)保管。不按時移交的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期移交;拒不移交的,轄區內的公安機關應當協助移交。

物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在新一屆業主委員會備案后十日內,將其保管的前款所列資料、印章、財物移交新一屆業主委員會。

第三節 物業管理委員會

第三十七條 住宅物業管理區域內具有下列情形之一的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責:

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但因多種原因未成立,經物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

(三)業主委員會長期不能正常開展工作,需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)對能夠成立業主大會的,應當及時指導籌備成立;能夠選舉業主委員會的,應當及時指導選舉產生。

物業管理委員會在業主大會成立或者業主委員會選舉產生后,應當公告解散,并向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交資料、印章、財物等。

第三十八條 物業管理委員會由業主以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位等委派人員組成。

物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數。物業管理委員會中的業主成員應當不少于百分之六十,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例規定的業主委員會委員條件。物業管理委員會主任一般由業主成員擔任;由非業主成員擔任的,應當在業主成員中明確一名副主任,承擔日常事務。

物業管理委員會成員名單應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于十五日。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者縣(區)物業管理行政主管部門協調處理。

物業管理委員會應當自成立之日起三十日內,向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案。

第三十九條 物業管理委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能召集和主持的,應當指定一名副主任召集和主持。

第四章 物業管理服務

第一節 前期物業管理

第四十條 新建住宅物業管理區域實行前期物業管理。

建設單位負責選聘前期物業服務企業,并與其簽訂書面前期物業服務合同,督促物業服務企業按照規定或者約定履行物業服務義務。

第四十一條 市物業管理行政主管部門應當會同城市管理等相關行政主管部門制定住宅物業管理區域臨時管理規約示范文本。建設單位在銷售物業前,應當參照示范文本制定臨時管理規約,并報物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當將備案的臨時管理規約抄送物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

在銷售物業時,建設單位應當將經備案的臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十二條 建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業,并將招標和中標有關資料報物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當將中標備案材料抄送物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

住宅建筑面積少于三萬平方米或者投標人少于三人的,經物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。

物業管理招投標辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第四十三條 物業服務企業承接物業前,建設單位與物業服務企業應當共同對物業共用部分、共用設施設備進行承接查驗。

進行物業承接查驗,建設單位和物業服務企業可以邀請物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)參加。物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)接到邀請后,應當派員參加。

建設單位和物業服務企業在物業承接查驗中,可以聘請第三方機構提供專業服務。

建設單位和物業服務企業在物業承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益。

物業承接查驗的費用由建設單位承擔,但另有約定的除外。

第四十四條 建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同的約定,交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

新建住宅物業管理區域應當具備以下條件:

(一)建設工程竣工驗收合格,取得城鄉規劃、公安、消防、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經住房和城鄉建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信(寬帶數據傳輸信息)、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成;供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務、養老以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

(四)道路、綠地、車位、車庫、物業服務用房和垃圾分類設施等公共配套設施按照規劃設計要求建成;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

(六)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

(七)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

(八)法律、法規規定的其他條件。

新建住宅物業管理區域內分期建設的,可以根據建設進度,對物業分期承接查驗。建設單位和物業服務企業應當在交付最后一期物業時,辦理住宅物業管理區域整體交接手續。

第四十五條 建設單位應當在現場查驗物業二十日前,向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)共用設施設備清單;

(五)業主名冊;

(六)房屋勘測成果報告;

(七)物業管理所需要的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限,最長不超過二十日。

第四十六條 物業承接查驗后,建設單位、物業服務企業應當簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決辦法及時限、各方權利義務、違約責任等作出約定。

第四十七條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持有關材料到物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當將承接查驗備案相關資料抄送物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

物業服務企業應當在承接查驗備案后三十日內將下列情況在住宅物業管理區域內顯著位置公告:

(一)承接查驗時間、范圍;

(二)查驗的事項及結果;

(三)存在問題、解決辦法及時限;

(四)需要公告的其他事項。

第四十八條 物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有,物業服務企業應當建立檔案,業主有權免費查詢。前期物業服務合同期滿或者終止的,物業服務企業應當自合同期滿或者終止之日起十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案資料,或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業移交。物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門予以指導、協助。

建設單位、物業服務企業應當妥善保存檔案資料,不得遺失、泄露業主信息資料,不得將業主信息資料用于與物業管理服務無關的活動。

第二節 物業服務合同

第四十九條 市物業管理行政主管部門應當會同市市場監督管理部門制定物業服務合同示范文本。

第五十條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,或者另行簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容予以約定。

業主大會成立后,物業服務企業由業主大會選聘,并由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同。

第五十一條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

物業服務企業應當將物業服務合同的主要內容在住宅物業管理區域內顯著位置長期公布。

第五十二條 物業服務企業不得有下列行為:

(一)違反物業服務合同約定,減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準;

(二)違反物業服務合同約定,將物業服務費用、汽車停放費、公共水電費等捆綁收費;

(三)擅自增加收費項目、提高收費標準,超期收取費用;

(四)擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權;

(五)擅自拆除、損壞住宅物業管理區域內的建(構)筑物及其設施設備;

(六)擅自撤離或者拒不退出住宅物業管理區域;

(七)終止服務撤離時,拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金等;

(八)法律、法規禁止的其他情形。

第五十三條 占已交付使用物業業主總人數百分之二十以上的業主,對建設單位選聘的前期物業服務企業的服務質量不滿意,要求第三方機構評估的,建設單位應當委托第三方機構對物業服務企業履行前期物業服務合同的情況進行評估。第三方機構由建設單位、業主、物業服務企業協商選定;協商不成的,由物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門組織當事人隨機抽取第三方機構。評估結果在一年內有效,并向全體業主公告,同時告知物業管理行政主管部門。

經評估,物業服務不符合履約標準的,建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業,或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的,建設單位應當向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門報告,由物業管理行政主管部門向社會公開。

第五十四條 物業服務合同期滿后,建設單位、業主大會未續聘或者未另聘物業服務企業,原物業服務企業繼續提供服務的,原合同權利義務延續。原合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知另一方和物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在住宅物業管理區域內顯著位置公告。

前期物業服務合同期限未滿,但是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第五十五條 縣(區)物業管理行政主管部門應當按照自愿、公平、擇優的原則建立物業服務企業應急備選庫。

物業服務企業擅自退出或者物業服務合同期滿后,未有新物業服務企業承接項目的,由業主委員會或者物業管理委員會在物業服務企業應急備選庫中選取應急物業服務企業,簽訂應急物業服務合同;未成立業主委員會或者物業管理委員會的,由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)在物業服務企業應急備選庫中選取應急物業服務企業,簽訂應急物業服務合同。

應急物業服務合同的期限不得超過一年。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主按照法定程序重新選聘物業服務企業,簽訂物業服務合同。

第五十六條 更換物業服務企業的,業主委員會應當在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,會同有關物業服務企業及時對物業共用部分、共用設施設備的使用維護現狀予以查驗和確認。

第三節 物業服務收費與公共收益

第五十七條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、質價相符的原則確定,按照國家和省有關規定實行政府指導價和市場調節價。物業服務具體收費標準由物業服務合同約定。

實行政府指導價的,價格行政主管部門應當會同同級物業管理行政主管部門制定收費標準,并向社會公布;每三年對收費標準進行評估,根據評估結果調整收費標準。

第五十八條 物業服務企業可以根據物業服務合同的約定預收物業服務費用,預收物業服務費用的期限最長不超過一年。

建設單位在銷售物業時,作出物業服務費用減免承諾或者約定減免的,應當向物業服務企業全額支付減免的物業服務費用。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。

第五十九條 物業服務企業的服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式,具體方式由物業服務合同約定。

實行酬金制的,業主委員會預收的物業服務資金除支付物業服務企業的酬金外,其余部分用于物業服務合同約定的支出,由物業服務企業申請使用,據實列支,結余由業主享有,不足由業主承擔。預收的物業服務資金應當建立專用賬戶,由業主委員會監督管理。

實行酬金制的物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請第三方機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

第六十條 在前期物業管理期間,原物業服務合同終止后,建設單位續聘或者另行選聘物業服務企業的,雙方簽訂的合同不得損害業主權益。增加收費項目、提高物業服務收費標準的,應當征得占已交付物業的專有部分建筑面積百分之五十以上且占已交付物業總人數百分之五十以上的業主同意。

第六十一條 住宅物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的資源、能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

屬于共用部分、共用設施設備使用的水電等費用但未約定納入物業服務成本、也未經合同約定交納主體的,由業主委員會、物業服務企業按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤,專業經營單位應當予以協助。分攤情況應當在住宅物業管理區域內顯著位置公布,業主或者實際使用人應當按實交納分攤費用。業主、實際使用人或者業主委員會對公布的分攤情況提出異議的,物業服務企業應當答復。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部分的服務。

第六十二條 利用業主共有部分、共用設施設備經營所得的汽車停放費、廣告費、場地使用費、房屋出租費等公共收益,由業主委員會或者物業服務企業等負責管理。公共收益應當單獨建賬、獨立核算。

業主大會成立前,公共收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費用。

業主大會成立后,公共收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。

公共收益的收支情況應當至少每半年在住宅物業管理區域內顯著位置向業主公示一次,公示時間不少于十五日。業主委員會或者十名以上業主對公共收益有異議的,可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業主且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主大會或者業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定,委托第三方機構對公共收益收支情況進行審計。

對公共收益的審計結果應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

第五章 物業使用與維護

第一節 物業使用

第六十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前,應當向物業服務企業辦理登記手續,簽訂裝飾裝修服務協議。需要報有關部門批準的,應當依法辦理批準手續。未辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約的規定,禁止裝飾裝修施工人員進入住宅物業管理區域。

物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

物業服務企業不得向業主或者物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及物料搬運人員。

第六十四條 住宅物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的停車需要,當事人可以通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定,每戶業主只能購買一個車位或者車庫。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優先出租給本區域內業主,租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。

尚有空余車位、車庫的,可以臨時出租給住宅物業管理區域以外的單位、個人,租賃期限不得超過六個月。

建設單位應當在住宅物業管理區域內顯著位置公告車位、車庫的平面圖,并在圖中實時標注出售、附贈、出租等情況。

第六十五條 住宅物業管理區域內依法配建的人民防空工程,建設單位、物業服務企業或者實際管理人應當按照設計文件在實地標注。

人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,出租的租賃期限不得超過三年,不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程出租給本住宅物業管理區域以外的單位和個人,承租人應當服從本住宅物業管理區域的物業服務企業管理。

第六十六條 業主大會成立前,需要占用業主共有的道路或者其他場地設立停車位的,應當在前期物業服務合同或者臨時管理規約中約定。

業主大會成立后,需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。

占用業主共有的道路或者其他場地設立停車位的,不得妨礙消防等應急車輛的通行和作業。

第六十七條 新建住宅物業管理區域內配建停車位,建設單位應當按照規劃建設充電設施或者預留建設安裝條件。已建住宅物業管理區域內,經業主大會或者業主大會授權的業主委員會同意,可以通過改造、加裝等方式建設充電設施。

第六十八條 住宅物業管理區域內,禁止下列行為:

(一)擅自改變物業的規劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,存放超負重物品;

(三)擅自下挖建筑物內底層地面,違法搭建建(構)筑物或者設置障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀,增添裝飾裝修設施影響鄰居采光、通風;

(四)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間,或者將廚房間改為衛生間;

(五)制造超過規定標準的噪聲、振動;

(六)占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道;

(七)擅自占用他人專用(有)車位,拒不讓出;

(八)在共用車位上設置車位鎖或者其他障礙物;

(九)擅自設置立體式停車設施;

(十)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(十一)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等違反安全規定的物品;

(十二)任意棄置垃圾、傾倒污水;

(十三)擅自擺攤設點、占道經營;

(十四)擅自在建(構)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十五)擅自在建筑物內的門廳、走廊、樓道拉接電線為電動車充電;

(十六)違規飼養犬只;

(十七)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第二節 物業維護

第六十九條 建設單位應當在申報辦理工程竣工驗收備案前,按照建筑安裝總造價百分之一的標準向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門交存物業保修金,用作保修期內建設單位不履行保修責任,或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用。物業保修金不得納入房屋建設成本。

物業保修金交存期限為五年。保修期內出現物業質量問題,保修金交存期滿仍未修復的,保修金交存期順延至修復完成。

物業保修期內,物業保修金不足以支付物業維修費用的,建設單位應當補足;物業保修期滿后,物業保修金有余額的,應當返還建設單位。

物業保修金管理辦法由市人民政府制定。

第七十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限、保修范圍,承擔物業保修責任。保修期內建設單位未保修或者未修復的,保修期滿后仍由建設單位承擔保修責任。

物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的,業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

物業共用部分與共用設施設備維修、更新、改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當予以賠償。

第七十一條 住宅物業管理區域內的業主,應當在辦理物業入住手續時或者不動產登記前,交存首期住宅專項維修資金,專項用于物業共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

已竣工驗收并達到交付條件,已售出但尚未交付業主以及屬于建設單位所有的物業,建設單位在辦理房屋所有權首次登記前,應當將首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。建設單位已交存住宅專項維修資金的,可以在物業售出或者交付時向業主收取,并出具住宅專項維修資金專用票據。

業主申請房地產轉移登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證,不動產登記機構應當查驗。

住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定,續籌住宅專項維修資金。

第七十二條 住宅物業配置電梯的,建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入住宅物業管理區域住宅專項維修資金管理。

第七十三條 物業共用部分、共用設施設備發生下列危及房屋安全和人身財產安全緊急情形之一的,應當實施應急維修、更新和改造:

(一)外墻、屋面滲漏的;

(二)電梯發生故障的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重的;

(四)樓頂、樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(六)二次供水水泵運行中斷的(專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外);

(七)消防設施出現功能障礙,存在重大火災隱患的;

(八)需要實施應急維修、更新和改造的其他情形。

前款所列情形需要立即進行應急維修、更新和改造的,業主委員會、物業服務企業或者相關業主可以提出應急處置方案,經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置。

住宅專項維修資金代管部門在列支費用前,應當將經審計的應急維修費用總額及業主分攤情況在住宅物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于十五日。

第三節 老舊小區

第七十四條 市、縣(區)人民政府應當結合實際,對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損嚴重的老舊小區,制定改造提升計劃和后期管理辦法,逐步實施改造,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善居住環境,及時處置危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。老舊小區的范圍,由市、縣(區)人民政府確定。

老舊小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金,由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

第七十五條 老舊小區內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備未實現分戶計量、分戶控制的,市、縣(區)人民政府應當制定統籌改造方案,逐步改造到位。業主、物業服務企業和專業經營單位應當予以配合。

按照國家規定標準改造驗收合格后的專業經營設施設備,應當移交給專業經營單位管理,專業經營單位應當接收。

第七十六條 市、縣(區)人民政府應當制定政策,支持老舊小區既有住宅加裝電梯,改善居住條件。

第七十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當通過籌備成立業主大會、物業管理委員會等多種方式推動老舊小區實行物業管理。

老舊小區物業服務所需費用由業主或者物業使用人承擔。

老舊小區籌備召開首次業主大會會議所需費用,由所在地縣(區)人民政府承擔。

第六章 監督管理

第七十八條 鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網、物聯網等技術與住宅物業管理的深度融合,推動住宅物業管理向標準化和智能、綠色方向發展,提高住宅物業管理水平。

市、縣(區)物業管理行政主管部門應當建立包括電子數據投票系統在內的統一的住宅物業管理信息平臺,與不動產登記信息實時共享。所需費用納入同級財政預算。

建設單位、業主大會、業主委員會、物業服務企業等住宅物業管理各方應當將物業管理相關信息依法在信息平臺予以公開,并對信息的及時性、完整性和準確性負責。

住宅物業管理信息公開的具體管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第七十九條 市、縣(區)物業管理行政主管部門應當對街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會物業管理工作人員、業主委員會委員和物業服務企業相關人員進行培訓,提高物業管理和服務水平,所需費用納入同級財政預算。

市、縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作,增強業主自我管理的意識和能力。

第八十條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當履行下列職責:

(一)指導、協助和監督轄區內業主大會籌備、業主委員會選舉、物業服務企業選聘等自治活動,組織成立物業管理委員會;

(二)指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

(三)責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定;

(四)負責業主大會、業主委員會備案;

(五)建立住宅物業管理舉報投訴機制,調解矛盾糾紛;

(六)落實物業應急管理機制,制定轄區內物業管理應急預案;

(七)法律、法規規定的其他職責。

縣(區)人民政府應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)明確物業管理工作機構,配備專門管理人員,落實工作經費。

第八十一條 市、縣(區)相關行政主管部門應當依法履行職責,落實監督管理進住宅物業管理區域的要求,做好下列工作:

(一)住房和城鄉建設部門主管本行政區域內的住宅物業管理活動,負責建設工程質量、人防工程、供水、排水、供熱、供氣、綠化、物業交付后保修期內房屋以及相關設施設備的保修等監督管理;

(二)公安機關負責監控安防、生活噪聲、道路車輛停放、房屋租賃、公共安全、公共秩序等監督管理;

(三)自然資源和規劃部門負責建(構)筑物、道路、管線和其他工程建設的規劃審批,以及規劃核實前未經規劃許可建設建(構)筑物的監督管理;

(四)生態環境部門負責住宅物業管理區域及其周邊污染源的監督管理;

(五)城市管理部門負責違法搭建建(構)筑物、占道經營、亂設攤點、亂設亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規飼養家畜家禽和寵物等行為的監督管理;

(六)消防主管部門負責影響消防設施、消防車通道安全行為以及物業服務企業履行消防安全職責的監督管理;

(七)市場監督管理部門負責物業服務違規收費、無照經營行為和電梯等特種設備、計量器具運行的監督管理。

第八十二條 在住宅物業管理區域內發現違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約行為的,業主、物業使用人有權勸阻、制止、投訴、舉報。

物業服務企業應當建立巡查制度,開展日常巡查,對違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約行為應當及時勸阻、制止,并將情況存檔備查。勸阻、制止無效的,應當在本住宅物業管理區域內公告,并報告相關行政主管部門,相關行政主管部門應當及時予以查處;或者向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當會同相關部門及時處理。

相關行政主管部門進入住宅物業管理區域開展監督管理活動的,業主、業主委員會、物業服務企業應當予以配合。

第八十三條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理工作協商會辦制度,根據工作需要,可以召集縣(區)有關部門、公安派出所、社區居(村)民委員會、專業經營單位、物業服務企業、業主委員會、業主代表、有關專業人員、社會組織等,協調處理物業管理中出現的矛盾糾紛和相關問題。

第八十四條 物業管理行政主管部門應當會同司法行政部門、人民法院建立物業糾紛行政調解、人民調解與司法調解的銜接機制,引導當事人通過調解解決物業糾紛。

基層人民調解委員會可以設立物業糾紛調解工作室,聘請相關領域專業人員,參與調解物業糾紛。

物業服務企業與業主發生物業服務爭議的,當事人雙方可以協商解決,也可以向基層人民調解委員會申請調解。經調解達成調解協議的,雙方可以簽訂調解協議書,申請人民法院確認調解協議效力的,人民法院應當依法及時審查、確認。

第八十五條 提倡成立物業服務行業協會、業主委員會協會,鼓勵物業服務企業、業主委員會加入相應協會。

物業服務行業協會、業主委員會協會應當加強自律管理,促進物業服務企業公平競爭和有序發展,服務會員,維護物業服務企業、業主的合法權益,提高物業管理和服務水平。

第七章 法律責任

第八十六條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門按照下列規定進行處罰:

(一)違反本條例第十一條第二款規定,未按照規定配置必要的物業服務用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款;

(二)違反本條例第二十條第一款規定,未報送相應材料的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第二十三條第一款規定,未按照規定交納首次業主大會會議籌備費用的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

(四)違反本條例第四十三條第四款規定,在承接查驗中惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益的,處三萬元以上五萬元以下罰款;

(五)違反本條例第六十四條第一款規定,對業主要求承租的車位、車庫只售不租的,責令限期改正,逾期不改正的,處十萬元以上五十萬元以下罰款;違反第二款規定,將空余車位、車庫出租給住宅物業管理區域外單位、個人的租賃期限超過六個月的,責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;違反第三款規定,未公告信息的,責令限期改正,逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(六)違反本條例第六十九條第一款、第三款規定,未按照要求交存或者未補足物業保修金的,責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上三十萬元以下罰款;

(七)違反本條例第七十一條第二款規定,未按照要求交納住宅專項維修資金的,責令限期改正;逾期不改正的,處應交納住宅專項維修資金數額的百分之十以上百分之三十以下罰款。

第八十七條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門按照下列規定進行處罰:

(一)違反本條例第十二條第四款規定,未經業主大會同意,擅自改變物業服務用房用途的,責令限期改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于住宅物業管理區域內物業共用部分、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;

(二)違反本條例第十四條第二款、第五十九條第三款、第六十二條第四款規定,未公告、公布或者公示信息的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第四十三條第四款規定,在承接查驗中惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益的,處三萬元以上五萬元以下罰款;

(四)違反本條例第四十七條第二款規定,未公告承接查驗情況的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款;

(五)違反本條例第四十八條第一款規定,未移交物業承接查驗檔案資料的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款;

(六)違反本條例第五十二條第四項規定的,責令限期改正,逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款,造成損失的,承擔相應的賠償責任;違反第六項、第七項規定的,責令限期改正,逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款;

(七)違反本條例第六十二條第一款規定,對其管理的公共收益未單獨建賬的,責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款。

物業服務企業違反價格管理規定的,由價格行政主管部門按照價格法律、法規的規定處罰。

第八十八條 違反本條例第六十五條第二款規定,將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的,由市、縣(區)民防行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十九條 違反本條例第六十八條規定,由市、縣(區)相關行政主管部門按照各自職責和相關規定查處:

(一)違反第二項、第四項、第十項規定的,由住房和城鄉建設行政主管部門依法查處;

(二)違反第三項、第八項、第十二項至第十四項規定的,由城市管理行政主管部門依法查處;

(三)違反第五項規定的,由公安機關和生態環境行政主管部門按照職責分工依法查處;

(四)違反第六項規定的,由消防主管部門依法查處;

(五)違反第七項、第十一項規定的,由公安機關依法查處;

(六)違反第十六項規定的,由城市管理行政主管部門和公安機關按照職責分工依法查處。

第九十條 違反本條例第四十八條第二款規定,建設單位、物業服務企業泄露業主信息資料,情節嚴重的,由公安機關依法查處。

第九十一條 第三方機構違反本條例規定,在物業評估項目專業服務中,出具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的評估報告的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,處三萬元以上五萬元以下罰款;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第九十二條 物業管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)相關工作人員違反本條例規定,不依法履行職責,或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第九十三條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

第八章 附則

第九十四條 本條例規定的面積和業主人數、業主戶數,按照下列方式計算:

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照商品房買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照前項的統計總和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;業主總人數,按照前項的統計總和計算;

(三)業主戶數按照一個專有部分為一戶計算。

第九十五條 本條例自2020年3月1日起施行。



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