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蘇州工業園區關于進一步加強業主委員會履職能力建設的指導意見(試行)

發布時間:2019/9/4 13:39:34   點擊次數:

蘇州工業園區關于進一步加強業主委員會履職能力建設的指導意見(試行)

 

根據《物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》《關于加快推進城鄉社區治理現代化的意見》(蘇委發〔201620號)等相關規定,進一步加強蘇州工業園區(以下簡稱園區)業主委員會以下簡稱業委會)履職能力建設,規范履職行為,維護業主合法權益,提出如下指導意見。

一、理順管理體系

(一)堅持黨的領導。業委會作為基層群眾自治組織,必須堅持黨的領導,充分發揮基層黨組織和黨員干部在業委會活動中的作用,全面落實對業委會的監管。社區黨組織要發揮牽頭抓總和統籌協調作用,支持和幫助社區居委會、業委會、物業服務企業共同做好小區物業管理,協商解決矛盾問題,充分發揮社區黨組織在多元治理格局中的核心作用。

(二)厘清管理責。厘清職權邊界,多元主體平等參與、共謀共治共享,進一步拓寬參與治理的渠道,增強協商共治的能力,形成各部門齊抓共管的合力。

1、業委會的職責。業委會是業主(代表)大會的常設執行機構,履行召集和主持業主(代表)大會,執行業主(代表)大會會議的決議、決定,聽取業主的意見和建議,監督管理規約的實施等職責,接受業主、業主(代表)大會和有關部門的監督。業委會應主動接受街道辦事處(社工委)和社區“兩委”的指導、監督和評議,每年向社區居委會報告小區物業管理情況,實現物業管理與業主自治服務良性互動,促進社區治理能力和小區物業管理水平同步提升。業委會要依法依規履行權利和義務,逐步建立業委會民辦非企業備案制度,落實業委會的主體責任。

2、業主(代表)大會的職責。業主(代表)大會應監督業委會工作,選舉或者更換業委會委員,業委會擅自作出的決定侵害業主合法權益的,應召開業主(代表)大會撤銷其決定,并依法追究相關責任人的法律責任。

3、街道辦事處(社工委)職責。街道辦事處(社工委)負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度,具體負責轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系,指導監督業主大會、業委會組建、換屆改選和日常運作,辦理業委會的備案手續。

4、社區居委會的職責。社區居委會負責對業主大會、業委會組建、換屆改選和日常運作的指導,幫助業主自行管理的業委會規范運作,并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。

5、規劃建設委員會的職責。規劃建設委員會負責園區物業管理活動的監督管理工作,負責對業主大會、業委會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導,辦理業委會的備案手續,負責街道辦事處(社工委) 物業管理工作人員和業委會委員的培訓。

6、社會事業局的職責。社會事業局負責各社工委的業務指導及統籌管理工作,協調及指導各街道相關業務,探索和研究基層社會治理創新及新型社區治理工作,指導和協調社區建設及社區管理工作,推進社區信息化建設,建立和完善園區社區服務體系。

7、其他有關部門的職責。綜合行政執法局、公安分局、市場管理局等其他有關部門,按照各自職責,負責物業管理活動的有關監督管理工作。有關主管部門對物業服務企業、業主委員會勸阻、制止無效后報告的違法違規行為,應當及時依法處理并反饋結果。

、提高履職能力

(三)優化人員組成。街道辦事處(社工委)和居民委員會應當牽頭組織、具體指導業主大會會議召開、業委會成立及換屆等工作。大型住宅小區業委會委員和居(村)民委員會工作人員可以交叉任職。首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(社工委)、社區居民委員會等派員組成,籌備組中的業主成員由街道辦事處(社工委)組織業主推薦產生。應當選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業委會委員、換屆改選小組成員;優先推薦人大代表、政協委員、勞模、先進代表、優秀共產黨員作為業委會委員候選人;共產黨員應積極帶頭參選業主代表,業委會委員候選人中共產黨員所占比例低于30%時,街道辦事處(社工委)和社區居民委員會可以指派業主中的共產黨員候選。業主代表不依法履行職責,經街道辦事處(社工委)責令限期改正后仍未履行職責的,居民委員會應督促業委會組織業主重新推薦產生業主代表。鼓勵業委會自行聘用專職秘書,從事業委會交辦的日常工作,收集業主的建議意見,監督物業企業的服務,加強與社區和政府相關職能部門的溝通聯系。

(四)代為履行職責。不具備成立業委會條件的住宅小區,街道辦事處(社工委)應當牽頭成立由街道辦事處(社工委)、居民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表參加的物業管理委員會,代行業主大會和業委會職責,物業管理委員會主任由街道辦事處(社工委)的工作人員擔任。因客觀原因未能選舉產生業委會或者業委會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業委會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(社工委)的指導和監督下,代行業委會的職責。

(五)使用示范文本。建設單位、物業服務企業、業主大會、業委會按照住建部門印發的示范文本,制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業委會委員候選人產生辦法、業委會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。

(六)規范換屆選舉。業委會任期屆滿或因故提前進行換屆的,街道辦事處(社工委)、居委會成立業委會換屆工作組,參照首次業主大會會議程序相關規定,全程主持完成業委會換屆工作。換屆選出新一屆業委會之日起10日內,前業委會應當在居委會監督下,將有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業委會。前業委會拒不移交的,新一屆業委會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

(七)依法選聘物業。業委會應擬訂物業服務企業選聘方案后征求業主的意見,完善選聘方案并將選聘方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。選聘結果和物業服務合同須在物業管理區域內公,接受業主的查詢、監督。業委會選聘物業服務企業應及時向居委會報告,居委會須全過程參與指導監督。

(八)調處矛盾糾紛。

1、建立和完善街道辦事處(社工委)物業管理聯席會議制度,協調、處置轄區內住宅小區綜合治理相關事務,解決住宅小區中跨部門、跨領域以及其他重大問題。

2、涉及業委會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業委會之間的糾紛,主、業委會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛,由居民委員會設立的人民調解委員會受理和調解。

3、涉及鄰里間因安裝空調、曬衣架等附著物引發的物業使用糾紛,因業主或使用人違反《管理規約》引發的物業矛盾糾紛其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛,居民委員會應當主動或協助和指導業委會調解。業委會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度,協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。

三、加強自身建設

(九)加強印章管理。業委會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業委會印章,應當根據業委會會議的決定。違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業委會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業委會印章的,物業所在地的街道辦事處(社工委)應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

(十)及時溝通報告。業委會應及時、主動地與政府相關部門和所屬街道辦事處(社工委)、社區居委會溝通協調,依法運作;對小區內的違法建設等違法違規行為,業委會應當及時勸阻制止,勸阻制止無效的應當及時報告有關主管部門依法處理。召開業委會會議,應告知相關居民委員會并聽取建議,會議做出的決定書面告知居民委員會。重大事項會議應邀請街道辦事處(社工委)、社區、派出所、相關主管部門參加,作出的決定應及時告知街道、社區、相關主管部門。業委會、物業公司和居委會應當建立良好的三方合作關系,共同致力于和諧社區建設,發揮主觀能動性,積極參與矛盾糾紛調處。

(十一)嚴格財務審計。業委會應當管理好小區的公共收益,建立公共收益使用及工作經費收支公示制度。涉及公共收益的支出計劃應經過業主(代表)大會通過,每項支出在使用前應當公示。鼓勵業委會每年委托有資質的社會審計單位對公共收益財務收支情況進行審計;每屆業委會屆滿或半數以上委員集體辭職前應當出具任期內的財務審計報告,審計報告在小區內公示7,并報送各街道辦事處(社工委)備案。

(十二)建立決策平臺。推進治理手段信息化,逐步建成覆蓋街道辦事處(社工委)和社區的“互聯網+社區服務”綜合服務管理信息平臺。規劃建設委員會要在有條件的小區開展業主公共決策平臺建設的試點,規范業委會的運作模式,引導業主正確行使表決權,公開、公平、公正決策公共事務。街道辦事處(社工委)和社區居委會應當做好前期基礎信息采集和后期數據更新工作。

(十三)依法依規作為。

1、業委會逾期不召集會議的處理。業主(代表)大會會議分為定期會議和臨時會議,由業委會負責召集。定期會議應當按照大會議事規則的規定召開。業委會逾期不召集會議的,規劃建設委員會責令限期召集;經責令仍未召集的,業主可以申請街道辦事處(社工委)召集。業委會不能正常開展工作的,物業所在地的街道辦事處(社工委)應當組織召開業主大會臨時會議對業委會進行調整。

2、業委會委員資格終止的處理。業委會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業委會,拒不移交的,其他業委會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

3、業委會半數以上辭職的處理。業委會委員半數以上提出書面辭呈的,應當協助街道辦事處(社工委)和業主建立籌備組召開業主(代表)大會,重新選舉產生新的業委會。原業委會因不履行職責造成的損失,由相關責任人承擔。

4、業主和業委會違法違規的處理。

業主和業委會擅自以業主大會或者業委會的名義從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。建立業主(使用人)居住領域信用管理制度,將住宅小區內拒不承擔專項維修資金、違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質、拒交物業服務費等違法違規違約行為錄入公共信用信息服務平臺。

5、業委會作出的決定違法違規的處理。業主(代表)大會、業委會作出的決定違反法律、法規的,規劃建設委員會或者街道辦事處(社工委),應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業委會違反法律、法規和管理規約,嚴重損害多數業主合法權益,或者影響社區安定和社會穩定的,應當停止活動。所在地街道辦事處(社工委)組織應當及時召開業主(代表)大會會議,重新選舉業委會。業主(代表)大會、業委會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

、建立激勵機制

(十四)開展履職評議。建立業委會規范履職評議制度。業委會應當每年向街道辦事處(社工委)、居民委員會報告工作情況,接受監督和檢查。街道辦事處(社工委)、居民委員會會同業主代表)大會和物業服務企業每年對業委會規范化履職進行評議(評議量化表見附件)。評議總分100分(含)以上的為優秀,100至90分(含)的為良好,90至70分(含)的為合格,70分以下的為不合格。

(十五)表彰獎勵先進。年度評議總分良好以上的前二十名業委會,由管委會給予表彰和獎勵,獲獎名單在規劃建設委員會網站公示。獎勵資金劃撥到各街道辦事處(社工委)用于獎勵業委會委員,獲獎的業委會憑獎勵方案和名單向屬地街道辦事處(社工委)申請劃轉,不得挪作他用。管委會對業委會年度和換屆財務審計費用以及聘用一名專職秘書的工資給予30%獎勵,所需費用列入年度財政預算,具體獎勵細則另行制定。

本意見自印發之日起行。

附件蘇州工業園區示范業委會履職清單和評議量化表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件:

蘇州工業園區示范業主委員會履職清單和評議量化表

 

            業委會                                日期:             (年度)

項目

序號

履職清單

分值

評議量化

得分

(保留小數點后1位)

一、街道辦事處(社工委)、社區居委會評議

70分

以下34項分值合計


組織
建設
(16分)

1

籌建選舉

在街道(社工委)指導下依法籌建、選舉成立首屆業主委員會;

2

未經指導擅自籌建的不得分


2

委員資格

業主委員會委員資格符合國家、省、市相關規定要求;

2

一名委員不符合扣1分


3

人員分工

人員齊備,機構健全,分工明確;

2

缺一人扣1分;分工不明確的扣1分


4

材料備案

成立或改選后及時到所在街道辦事處(社工委)、園區規劃建設委員會履行備案手續;

2

未按規定履行備案手續不得分


5

換屆選舉

業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告項目所在地行政主管部門和街道辦事處(社工委);

2

未及時組織換屆選舉扣1分;未報告所在地行政主管部門和街道辦事處(社工委)扣1分


6

資格終止

業主委員會委員符合資格中止條件的,業主委員會應當提請業主(代表)大會審議決定終止資格,并在物業管理區域內公告;

2

應終止而未終止扣1分;未公告扣1分


7

缺額補足

業主委員會任期內,委員出現空缺額時,應當及時增補足;

1

未及時補足缺額的不得分


8

重新選舉

業主委員會委員缺額人數超過委員半數以上或不能正常開展工作時,應當在社區居委會指導下及時重新選舉或進行調整;

1

未及時重新選舉或調整的不得分


9

業務培訓

積極參加物業行政主管部門、街道(社工委)組織的培訓。

2

業委會主任、副主任或通知的委員未參加培訓,缺席1次扣1分


制度
建設
(12分)

10

議事規則

制定和修改業主大會議事規則,并經全體業主“雙過半”表決通過;

2

未制定扣2分;已制定未表決通過扣1分


11

管理規約

制定和修改管理規約,并經全體業主“雙過半”表決通過;

2

未制定扣2分;已制定未表決通過扣1分


12

印章管理

建立業主委員會印章管理制度,指定專人保管印章,遵循使用與保管相分離的原則,使用印章須經業主委員會主任簽字同意后蓋章,并在登記簿上記錄登記;

2

未建立印章管理制度扣1分;不符合規定使用印章的,發現一次扣1分


13

賬務制度

小區公共收益和業委會經費的支出應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告,接受全體業主和街道(社工委)的監督和管理;

2

未建帳扣2分;未公告扣1分


14

財物移接

業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會;業主委員會委員離職或被終止委員資格之日起10日內,應將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主委員會所有的財物移交委員會;

2

一項不符合扣1分


15

檔案歸集

業主大會和業主委員會的檔案資料健全、完善。

2

未歸集扣2分;已歸集有缺失扣1分


民主
決策
(9分)

16

聯席會議

積極參加由街道(社工委)、社區居委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議,協調處理物業管理重大事宜;

3

無故缺席的,一次扣1分


17

定期會議

業主委員會應當按照大會議事規則的規定定期召開業主(代表)大會會議和業主委員會會議,并做好會議書面記錄;

3

未定期召開的,一次扣1分;未書面記錄的,一次扣1分


18

臨時會議

業主委員會應當按照大會議事規則的規定召開業主(代表)大會臨時會議和業主委員會臨時會議,并做好會議書面記錄;

3

未按規定組織召開的,一次扣1分;經責令限期召開,逾期仍不召開的,一次扣2分;


規范
履職
(17分)

19

示范帶頭

業主委員會委員應當模范履行業主義務,按期交納物業管理服務費、物業專項維修資金等,無亂搭建等行為;

2

未嚴格履行的,發現一人次扣1分


20

工作紀律

業主委員會委員認真履行職責,開展業委會工作,參加業主委員會會議,不得委托他人代行業主委員會委員職責;

1

發現一人次不符合扣1分


21

物業選聘

通過法定程序選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

2

未召開業主大會并經法定業主人數同意的不得分


22

物業交接

監督物業服務企業完整移交有關物業、財物和檔案資料,做好交接工作;

1

未監督或不接收的不得分


23

欠費催繳

對未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的業主(使用人),采取上門催交、小區公示等形式,督促其限期交納;

1

物業服務企業尋求協助不履職的不得分


24

更新改造

依法對共用部位公用設施設備進行維修更新改造;

2

未經法定人數同意擅自使用維修資金的扣2分,應當維修未及時提出處置方案的扣1分


25

信息公開

按相關法律法規和管理規約及業主大會議事規則的要求,及時將業主大會和業委會的決定、物業服務合同、專項維修資金籌集使用情況、物業共有部分的使用收益情況、業主大會和業委會工作經費收支情況等向業主公布;

3

未公布的,每一項扣0.5分


26

及時整改

物業主管部門或街道(社工委)對業主大會、業主委員會違反法律、法規及相關政策的決定作出限期整改或撤銷的,業主委員會應及時整改;

2

未按規定及時整改的,一次扣1分


27

依法維權

正確引導業主依法合理維權,確保小區和諧穩定。

3

處理不及時或造成消極社會影響的,每件扣1分


溝通
報告
(12分)

28

主動溝通

及時、主動與政府相關部門和所屬街道(社工委)、社區居委會溝通協調,依法運作;

3

未主動溝通致使業主委員會、業主大會活動違反相關規定的,每次扣1分


29

違規處置

對小區內的違法建設等違法違規行為業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門依法處理;

2

未及時勸阻、制止、報告的,發現一次扣1分


30

決定告知

召開業主(代表)大會、業委會會議,應告知相關居民委員會并聽取建議;會議做出的決定書面告知居民委員會;

2

未告知的,發現一次扣1分


31

邀請決策

重大事項會議應邀請街道(社工委)、社區、派出所、相關主管部門參加,作出的決定應及時告知街道、社區、相關主管部門;

3

未通報的,發現一次扣1分


32

三方協作

業主委員會、物業公司和社區居委會應當建立良好的三方合作關系,共同致力于和諧社區建設;發揮主觀能動性,積極參與矛盾糾紛調處工作。

2

一項不符合扣1分


社區
建設
(4分)

33

志愿服務

配合社區居委會組建志愿服務工作站,配置志愿服務人員;加強物業管理宣傳,提高服務創新意識,積極傳播各類公益廣告;

2

1項未完成,扣1分


34

文明創建

認真執行文明城市創建測評標準,積極配合社區居委會組織參與各項文體和創建活動。

2

未積極配合的,扣1分


二、業主(代表)大會滿意度

20

滿意率≥95%得20分;≥80%<95%得16分;≥70%<80%得12分;≥50%<70%得8分;<50%不得分


三、物業服務企業評價

10

滿意得8-10分;基本滿意得5-7分、不滿意得0-4分


四、附加分

20

以下10項分值合計


附加
分值
(20分)

1

黨員參與

業主委員會委員中共產黨員比例高于50%;

2

比例50-80%加1分,80%以上加2分


2

交叉任職

業主委員會委員和居民委員會工作人員可以交叉任職;

2

主任交叉任職的加2分,其他委員交叉任職的加1分


3

民辦備案

建立業委會民辦非企業備案制度,落實業主大會、業委會的主體責任;

2

已備案的加2分


4

聘請秘書

聘請專職秘書處理業委會日常工作;

2

聘請專職秘書的加2分


5

財務審計

聘請第三方對業委會財務進行審計;

2

聘請第三方審計的加2分


6

物業考評

積極協調參與物業服務規范化考評工作,受托的物業管理項目獲管委會表彰的;

2

第1名加2分,第2、3名加1分,第4、5名加0.5分


7

平臺決策

使用《業主決策平臺》公開、公平、公正決策公共事務;

2

每使用1次加1分


8

媒體表彰

業主委員會或其委員因業主委員會工作在市級及以上新聞媒體上受到宣傳表揚的 ;

2

受到表揚的,一次加1分


9

投稿宣傳

在市級及以上媒體積極投稿正面宣傳小區的;

2

投稿并被采用的,一次加1分


10

歷年獲獎

歷年評議獲得優秀的。

2

上一年度評價獲得優秀的加1分,連續兩年評價獲得優秀的加2分


綜合評價總分

120分


 




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